Юридические нюансы покупки недвижимости на Бали — что должен знать каждый инвестор

1. Формы владения: Leasehold, Nominee, PT PMA

Иностранцам запрещено прямое владение землёй на Бали. 

На практике используются следующие модели:

• Leasehold — официальная долгосрочная аренда (обычно на 25–30 лет с правом продления до 80–100 лет). Это безопасный и легальный способ владения недвижимостью.
• Nominee — объект регистрируется на имя местного жителя. Хотя формально не запрещено, на практике это несёт значительные юридические риски: невозможно подтвердить права, высока вероятность потери объекта.
• PT PMA — иностранная компания в Индонезии, через которую можно владеть землёй для бизнеса. Требует регистрации, налогового и финансового сопровождения.

Вывод: для частных инвестиций в аренду или личное проживание наиболее безопасной формой остаётся leasehold.

2. Разрешительные документы: IMB, PBG, SLF

Юридическая чистота сделки невозможна без соответствующих разрешений:

• IMB (Izin Mendirikan Bangunan) — разрешение на строительство, действовавшее до 2021 года.
• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — заменил IMB с 2021 года. Выдаётся на основе соответствия архитектурным, инженерным и юридическим нормам.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — подтверждает, что здание пригодно к эксплуатации. Является обязательным при сдаче, продаже и подключении к сетям.

Важно: отсутствие PBG или SLF означает, что объект может быть признан незаконным, не подлежит легальной аренде или продаже.

Пример: в проекте PGD Aparthotel:

• PBG оформлен до начала строительства.
• SLF будет получен перед вводом объекта в эксплуатацию.
• Оформление сделки происходит по трёхстороннему договору: владелец земли — застройщик — инвестор.
• Все документы доступны до подписания и могут быть проверены через нотариуса или адвоката.

3. Категории земли: что разрешено для строительства

На Бали земля делится по целевому назначению:

• Residential (жилая) — подходит для домов и вилл.
• Pariwisata (туристическая) — подходит для отелей и апарт-отелей.
• Green Zone / Agricultural — строительство запрещено. Сделки на таких участках незаконны и опасны.

Вывод: инвестируйте только в проекты на земле с разрешённым использованием (Residential или Pariwisata).

4. Due Diligence — обязательная юридическая проверка

До подписания договора проведите due diligence:

• Проверка прав собственности на землю.
• Проверка IMB/PBG/SLF.
• Проверка схемы leasehold.
• Проверка зонирования участка.
• Убедитесь, что на объект нет арестов или запретов.

В PGD Aparthotel due diligence доступен до бронирования. 

Инвестору предоставляют:

• Копии всех юридических документов;
• Информацию о земле и структуре сделки;
• Возможность привлечь независимого юриста.

5. Структура сделки

Как проходит безопасная сделка:

1. Ознакомление с проектом и документами
2. Предварительный договор и оплата брони
3. Проведение due diligence
4. Подписание договора leasehold
5. Регистрация сделки у нотариуса
6. Ввод в управление и получение дохода

PGD использует трёхстороннюю схему, что обеспечивает безопасность для инвестора.

6. Управление и аренда

Важно: управлением должен заниматься лицензированный оператор.

PGD Aparthotel заключает договор с профессиональной управляющей компанией, обеспечивая:

• Доходность до 10% годовых
• Отчётность и юридическую прозрачность
• Обслуживание и маркетинг через легальные каналы
  

Вывод

Инвестиции в недвижимость на Бали могут быть безопасными и выгодными, если:

• Используется leasehold
• Все разрешения оформлены (PBG, SLF)
• Земля — в подходящей категории
• Проект прошёл due diligence
• Сделка прозрачна и зарегистрирована
• Управление — через лицензированную компанию

PGD Aparthotel соответствует всем критериям безопасного инвестирования в 2025 году.

Готовы к инвестициям на Бали?

PGD Aparthotel — один из немногих проектов, где вы получаете юридическую прозрачность, сопровождение сделки и подтверждённые гарантии.

Оставьте заявку, чтобы получить консультацию и подбор юнита с полным пакетом документов.