Leasehold или Freehold: Что выгоднее для инвестиций на Бали?

Введение: С чего начать инвестору на Бали?

Бали — одно из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость в Юго-Восточной Азии. Однако правовая система Индонезии существенно отличается от европейских норм. 

Один из первых вопросов, с которым сталкиваются инвесторы: leasehold или freehold? Что это означает, в чем различие, и какое право собственности будет выгоднее?

1. Что такое leasehold и freehold: юридические основы

• Freehold — это право полной собственности. Иностранец не может напрямую владеть землей в Индонезии на этом праве, но может воспользоваться схемами через индонезийского номинала или зарегистрированную компанию (PMA).
• Leasehold — это долгосрочная аренда земли или объекта, обычно на 25–30 лет с возможностью продления. Такой формат полностью легален для иностранцев.
  

Обе формы предоставляют разные уровни контроля и ответственности. Leasehold проще в оформлении и безопаснее для нерезидента.

2. Что можно купить по leasehold и freehold на практике?

• По leasehold чаще всего приобретаются квартиры в апарт-отелях, готовые виллы в комплексе, апартаменты с пул-менеджментом.
• По freehold приобретаются преимущественно земельные участки и виллы, построенные под индивидуальный заказ, через номинала или PMA-компанию.
  

Leasehold — это стандартная практика на Бали, и 80% рынка новостроя ориентированы именно на неё. Freehold остаётся опцией для опытных инвесторов.

3. Продолжительность владения и перспектива перепродажи

• Leasehold оформляется на 25–30 лет, после чего может быть продлён на новый срок. Право аренды можно продать, передать по наследству или подарить.
• Freehold дает бессрочное владение, но для иностранцев — через доверенное лицо или структуру, что несёт юридические риски.
  

Перепродажа leasehold возможна в любой момент в течение срока аренды. Главное — выбрать объект в ликвидной локации.

4. Риски и защита интересов

Для leasehold:

• Риски минимальны при правильно оформленном договоре.
• Объект можно регистрировать у нотариуса, указывая всю сумму.
  

Для freehold:

• Необходим номинал или создание PMA.
• Есть риск потери контроля над объектом при смене номинала.
  

Поэтому leasehold часто оказывается безопаснее и прозрачнее при поддержке проверенного девелопера.

5. Доходность и инвестиционная привлекательность

Leasehold-объекты в апарт-отелях и комплексах с пул-менеджментом дают стабильный пассивный доход 8–12% годовых.

Freehold-виллы при правильном управлении могут приносить больший доход, но требуют большего вовлечения, инвестиций в содержание и маркетинг.

Для начинающего инвестора leasehold — это доступный входной порог и меньшие риски. Для опытного — freehold может стать выгодным долгосрочным активом.

Вывод: что выбрать инвестору в 2025 году?

Выбор между leasehold и freehold зависит от целей инвестора, бюджета и уровня вовлечённости в процесс. 

Leasehold — это:

• Прозрачный вход для иностранца
• Лёгкость оформления
• Доход с первого года

Freehold — это:

• Бессрочное владение
• Более высокая стоимость входа
• Юридическая сложность и необходимость партнёров
  

Современные проекты, такие как PGD Aparthotel в Чангу, предлагают качественные leasehold-решения с готовым управлением и доходностью до 12% годовых, что делает их отличной точкой входа для инвестора.