Что выбрать для инвестиций на Бали: квартира или вилла?

Недвижимость на Бали продолжает привлекать внимание инвесторов со всего мира. Вопрос, что лучше выбрать — квартиру или виллу, — становится ключевым при планировании стратегии инвестиций. 

В этой статье мы детально сравним оба формата: от стоимости покупки до потенциальной доходности и особенностей управления. Материал построен так, чтобы вы могли принять осознанное решение в зависимости от бюджета, целей и степени вашего вовлечения в управление недвижимостью.

1. Стоимость входа: квартиры доступнее, виллы — дороже

Средняя цена за 1 м² квартиры на Бали существенно ниже, чем у виллы. Апартаменты можно приобрести в диапазоне от $100,000 до $180,000, тогда как стоимость хорошей виллы начинается от $250,000 и может достигать $1,000,000+ в премиальных районах.

Покупка квартиры подходит для инвесторов с ограниченным бюджетом, а вилла — для тех, кто готов вложить больше ради эксклюзивности и индивидуальности объекта.

2. Уровень доходности: ROI зависит от формата и локации

Квартиры обычно демонстрируют стабильную доходность за счёт высокой заполняемости и более доступной цены аренды. Средний ROI — от 8 до 10% годовых.

Виллы при правильной стратегии могут приносить от 10 до 15% годовых, особенно если речь идёт о премиальной локации (например, Чангу или Улувату) и ярко выраженной УТП: бассейн, интерьер, сервис.

Однако стоит учитывать, что управление виллой требует больших затрат и контроля, чем пул-менеджмент в апарт-отеле.

3. Формат управления: пул-менеджмент vs самостоятельное обслуживание

Квартиры, особенно в апарт-отелях под управлением девелопера или отельной группы, предлагают инвестору спокойствие: сервис, уборка, заселение, техобслуживание — всё на стороне управляющей компании. Это идеальный вариант для пассивного дохода.

С виллой ситуация иная. Если нет профессионального менеджмента, вам придётся нанимать персонал, заниматься маркетингом, решать бытовые вопросы. Либо передать это сторонней компании с оплатой 15–25% от выручки.

4. Уровень спроса: квартиры — для краткосрочной аренды, виллы — для уникального отдыха

Квартиры часто выбирают цифровые кочевники, удалёнщики и пары, приезжающие на 1–2 недели. Высокий спрос наблюдается в районах с инфраструктурой: Чангу, Убуд, Улувату.

Виллы чаще арендуются семьями, группами или теми, кто ищет уединения и премиального отдыха. В сезон спрос стабильно высокий, но вне сезона возможны простои, если объект не отличается чем-то уникальным.

5. Владение и правовой статус: leasehold чаще для квартир, freehold — реже и только для граждан

Для иностранцев доступен только leasehold (аренда земли на 25–30 лет с продлением). Именно так оформляется большинство квартир. Это прозрачный и понятный механизм.

Виллы иногда оформляются через nominee-схемы или местных партнёров — это более рискованно, требует сопровождения юристов и due diligence. Также возможны схемы через PMA (иностранную компанию), но это дороже и сложнее.

6. Дополнительные расходы и эксплуатация

Владельцы квартир редко сталкиваются с дополнительными затратами: всё уже заложено в стоимость обслуживания.

С виллой вы платите за охрану, садовника, уборку, ремонт, коммунальные услуги — особенно если она не находится под управлением.

Также ремонт и амортизация у виллы выше: большие площади, бассейн, мебель.

Заключение: что выбрать — квартиру или виллу?

Если вы планируете начать с небольшой инвестиции, хотите прозрачную структуру управления и быстрый запуск — квартира в апарт-отеле будет отличным вариантом. Особенно если она уже под управлением известного оператора (например, Ribas Group).

Если же вы стремитесь к максимальной доходности, готовы вложить больше, контролировать процесс или создать уникальный объект с индивидуальной подачей — тогда вилла станет мощным активом, особенно в премиальной локации.

Каждый формат имеет свои сильные и слабые стороны. Главное — понимать вашу цель и выбрать ту стратегию, которая соответствует бюджету, уровню вовлечённости и горизонту инвестирования.

Хотите рассчитать доходность на конкретных примерах? 

Ознакомьтесь с нашей интерактивной таблицей с расчётами ROI по свободным юнитам в PGD Aparthotel и сравните варианты уже сегодня.

Напишите, чтобы получить доступ или консультацию.