Налоги на Бали: как рассчитать и оптимизировать налогообложение при покупке и аренде недвижимости

1. Какие налоги платит инвестор при покупке недвижимости на Бали

Покупка недвижимости на Бали, независимо от её формы (leasehold или freehold), сопровождается обязательной налоговой нагрузкой. Основные налоги включают:

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — налог на передачу прав на землю и здание. Он составляет 5% от кадастровой стоимости объекта (Nilai Perolehan Objek Pajak / NJOP). Даже при сделках между физическими лицами этот налог обязателен.
• PPN (Pajak Pertambahan Nilai) — налог на добавленную стоимость. Применяется в случае покупки у застройщика или юридического лица, зарегистрированного как плательщик НДС. Ставка составляет 11% от стоимости недвижимости.
• PPh Final (Pajak Penghasilan Final) — налог на доход с продажи. Обычно платится продавцом, но в некоторых случаях может быть включен в цену и фактически ложиться на покупателя. Ставка — 2.5% от цены продажи.

Эти налоги следует учитывать при расчете общей стоимости входа в проект. Кроме того, они могут влиять на выбор структуры сделки — через компанию, физлицо или местного номинанта.

2. Какие налоги платятся при сдаче недвижимости в аренду

Если инвестор сдает недвижимость в аренду (кратко- или долгосрочно), необходимо учитывать налогообложение дохода. 

Основной налог в этом случае — это:

• Налог на доход от аренды (PPh Final) — в размере 10% от валовой выручки, а не от чистой прибыли. То есть налог рассчитывается с общей суммы дохода от аренды, без учета расходов на управление, ремонт, амортизацию и т.п.
  

Если объект сдается через управляющую компанию, в большинстве случаев она удерживает налог автоматически и перечисляет его в налоговую службу. Однако важно понимать, что ответственность за уплату остается на собственнике, даже при наличии посредника.

Кроме того, в некоторых случаях управляющие компании используют собственные лицензии, оформляя договор аренды от своего имени. Это может изменить схему налогообложения.

3. Как налоги влияют на чистую доходность инвестора

Чтобы объективно оценить инвестиционную привлекательность объекта, важно учитывать не только потенциальный доход от аренды, но и обязательные налоги. Это необходимо для расчета чистой доходности (NET ROI).

Пример:
Если объект приносит $25,000 дохода в год, то:

• 10% уйдёт на налог с аренды ($2,500)
• Дополнительно инвестор может нести расходы на управление, обслуживание, страхование, коммунальные услуги и так далее

В результате, фактический доход может отличаться от ожидаемого на 20–30%, если не учитывать налоговую нагрузку. Поэтому перед покупкой необходимо либо использовать готовые таблицы расчета ROI, либо проконсультироваться с финансовым специалистом.

4. Юридические структуры и влияние на налогообложение

Инвесторы могут снижать налоговую нагрузку или упрощать администрирование за счет выбора юридической структуры. На Бали существует несколько подходов:

• Покупка через местного номинанта (индонезийское физлицо) — требует нотариального договора и доверенностей. Риски возможны, но часто используется при leasehold.
• Регистрация компании PMA (Penanaman Modal Asing) — полноценная компания с правом владения и сдачи недвижимости. Более безопасный, но дорогой и сложный способ.
• Долгосрочная аренда (leasehold) с передачей управления управляющей компании — популярная схема, где компания арендует объект и берет на себя обязанности по сдаче и уплате налогов.
  

Юридическая структура влияет не только на вид владения, но и на систему налогообложения, а также на возможность использования налоговых льгот.

5. Ответственность за неуплату налогов

Игнорирование налогов на Бали может привести к:

• начислению штрафов и пени
• невозможности сдавать недвижимость официально
• блокировке доходов управляющей компанией
• проблемам при перепродаже или продлении аренды
  

С 2024 года налоговые органы Индонезии усилили контроль в туристических регионах, включая Берава, Чангу и Семиньяк. Данные из Airbnb и Booking.com используются для отслеживания арендной активности, а управляющим компаниям и собственникам могут направляться официальные запросы.

Вывод: инвестируйте осознанно — налоги можно учитывать и контролировать

Налоги — это не барьер, а часть инвестиционного процесса. При грамотном подходе, выборе управляющей компании и расчете ROI с учетом всех обязательств, вы можете:

• точно понимать свою чистую доходность
• заранее планировать платежи
• избежать штрафов и рисков
• спокойно сдавать объект и получать доход

Если вы планируете инвестировать в недвижимость на Бали, важно не только смотреть на фото виллы и доходность в презентации, но и понимать всю структуру налогов и обязательств.

Оставьте заявку — и мы подготовим для вас персональный расчет с учетом всех налогов, выплат и чистой доходности!