Податки на Балі: як розрахувати та оптимізувати оподаткування під час купівлі та оренди нерухомості

1. Які податки сплачує інвестор при купівлі нерухомості на Балі

Купівля нерухомості на Балі, незалежно від форми володіння (leasehold чи freehold), супроводжується обов’язковим податковим навантаженням. Основні податки включають:

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — податок на передачу прав на землю та будівлю. Становить 5% від кадастрової вартості об’єкта (Nilai Perolehan Objek Pajak / NJOP). Навіть при угодах між фізичними особами цей податок є обов’язковим.
• PPN (Pajak Pertambahan Nilai) — податок на додану вартість. Застосовується при купівлі у забудовника або юридичної особи, зареєстрованої як платник ПДВ. Ставка — 11% від вартості нерухомості.
• PPh Final (Pajak Penghasilan Final) — податок на дохід від продажу. Зазвичай сплачується продавцем, але іноді може бути включений у ціну та фактично покладений на покупця. Ставка — 2,5% від ціни продажу.

Ці податки слід враховувати при розрахунку загальної вартості входу в проєкт. Вони також впливають на вибір структури угоди — через компанію, фізичну особу або місцевого номінанта.

2. Які податки сплачуються під час здачі нерухомості в оренду

Якщо інвестор здає нерухомість (коротко- або довгостроково), необхідно враховувати оподаткування доходу.

Основний податок у цьому випадку —
Податок на дохід від оренди (PPh Final) — 10% від валового доходу, а не чистого прибутку. Тобто податок розраховується з усієї суми доходу від оренди без урахування витрат на управління, ремонт, амортизацію тощо.

Якщо об’єкт здається через керуючу компанію, найчастіше вона автоматично утримує податок і перераховує його до податкової служби. Однак відповідальність за сплату все одно несе власник.

Іноді компанії використовують власні ліцензії, укладаючи договір оренди від свого імені — це може змінити схему оподаткування.

3. Як податки впливають на чисту дохідність інвестора

Щоб об’єктивно оцінити інвестиційну привабливість, потрібно враховувати не лише потенційний дохід, а й податкове навантаження.

Приклад:
Якщо об’єкт приносить $25 000 на рік:

• 10% підуть на податок з оренди ($2 500)
• Додатково інвестор сплачує витрати на управління, обслуговування, страхування, комунальні послуги тощо

У результаті фактичний дохід може відрізнятися від очікуваного на 20–30%, якщо не враховувати податки. Тому перед купівлею необхідно користуватися готовими таблицями ROI або консультуватися з фінансовим спеціалістом.

4. Юридичні структури та їхній вплив на оподаткування

Інвестори можуть оптимізувати податкове навантаження завдяки вибору юридичної структури. На Балі існує кілька варіантів:

• Покупка через місцевого номінанта (індонезійська фізична особа) — потребує нотаріального договору та довіреностей. Є певні ризики, але часто використовується при leasehold.
• Реєстрація компанії PMA (Penanaman Modal Asing) — іноземна компанія з правом володіти та здавати нерухомість. Безпечний, але дорожчий варіант.
• Довгострокова оренда (leasehold) із передачею управління керуючій компанії — популярна схема, де компанія бере на себе здачу та сплату податків.

Юридична структура впливає на тип володіння, систему оподаткування та можливість використання податкових пільг.

5. Відповідальність за несплату податків

Ігнорування податків може призвести до:

• штрафів і пені;
• неможливості офіційно здавати нерухомість;
• блокування доходів керуючою компанією;
• проблем при перепродажі або продовженні оренди.

З 2024 року податкові органи Індонезії посилили контроль у туристичних районах — Берава, Чангу, Семіньяк. Дані з Airbnb і Booking.com використовуються для відстеження активності оренди.

Висновок: інвестуйте свідомо — податки можна врахувати і контролювати

Податки — це не бар’єр, а частина інвестиційного процесу. З грамотним підходом, вибором керуючої компанії та розрахунком ROI ви можете:

• чітко розуміти свою чисту дохідність;
• заздалегідь планувати платежі;
• уникнути штрафів і ризиків;
• спокійно здавати об’єкт і отримувати прибуток.

Якщо ви плануєте інвестувати в нерухомість на Балі, важливо не лише дивитися на фото вілли чи прибутковість у презентації, а й розуміти всю структуру податків і зобов’язань.

Залиште заявку — і ми підготуємо персональний розрахунок з урахуванням усіх податків, виплат і чистої дохідності.