Юридичні нюанси купівлі нерухомості на Балі — що повинен знати кожен інвестор

1. Форми володіння: Leasehold, Nominee, PT PMA

Іноземцям заборонено пряме володіння землею на Балі.
На практиці використовуються такі моделі:

• Leasehold — офіційна довгострокова оренда (зазвичай на 25–30 років із правом продовження до 80–100 років). Це безпечний і легальний спосіб володіння нерухомістю.
• Nominee — об’єкт реєструється на ім’я місцевого жителя. Хоча формально не заборонено, на практиці це несе значні юридичні ризики: неможливо підтвердити права, висока ймовірність втрати об’єкта.
• PT PMA — іноземна компанія в Індонезії, через яку можна володіти землею для бізнесу. Потребує реєстрації, податкового та фінансового супроводу.

Висновок: для приватних інвестицій в оренду або особисте проживання найнадійнішою формою залишається leasehold.

2. Дозвільні документи: IMB, PBG, SLF

Юридична чистота угоди неможлива без відповідних дозволів:

• IMB (Izin Mendirikan Bangunan) — дозвіл на будівництво, що діяв до 2021 року.
• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — замінив IMB з 2021 року. Видається на основі відповідності архітектурним, інженерним і юридичним нормам.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — підтверджує, що будівля придатна до експлуатації. Є обов’язковим при здачі, продажу та підключенні до мереж.
  

Важливо: відсутність PBG або SLF означає, що об’єкт може бути визнано незаконним, не підлягає легальній оренді або продажу.
Приклад: у проєкті PGD Aparthotel:

• PBG оформлений до початку будівництва.
• SLF буде отримано перед введенням об’єкта в експлуатацію.
• Угода оформлюється за тристороннім договором: власник землі — забудовник — інвестор.
• Усі документи доступні до підписання та можуть бути перевірені через нотаріуса або адвоката.

3. Категорії земель: що дозволено для будівництва

На Балі земля поділяється за цільовим призначенням:

• Residential (житлова) — підходить для будинків і вілл.
• Pariwisata (туристична) — підходить для готелів і апарт-готелів.
• Green Zone / Agricultural (зелена зона / сільськогосподарська) — будівництво заборонено. Угоди на таких ділянках незаконні й небезпечні.
  

Висновок: інвестуйте лише в проєкти на землі з дозволеним використанням (Residential або Pariwisata).

4. Due Diligence — обов’язкова юридична перевірка

До підписання договору проведіть due diligence:

• Перевірка прав власності на землю
• Перевірка IMB/PBG/SLF
• Перевірка схеми leasehold
• Перевірка зонування ділянки
• Переконайтесь, що на об’єкт немає арештів або заборон
  

У PGD Aparthotel due diligence доступний до бронювання.
Інвестору надають:

• Копії всіх юридичних документів
• Інформацію про землю та структуру угоди
• Можливість залучити незалежного юриста

5. Структура угоди

Як проходить безпечна угода:

1. Ознайомлення з проєктом і документами
2. Попередній договір і оплата бронювання
3. Проведення due diligence
4. Підписання договору leasehold
5. Реєстрація угоди у нотаріуса
6. Введення в управління та отримання доходу

PGD використовує тристоронню схему, що забезпечує безпеку для інвестора.

6. Управління та оренда

Важливо: управління має здійснювати ліцензований оператор.
PGD Aparthotel укладає договір із професійною керуючою компанією, забезпечуючи:

• Доходність до 10% річних
• Звітність і юридичну прозорість
• Обслуговування й маркетинг через легальні канали
  

Висновок

Інвестиції в нерухомість на Балі можуть бути безпечними й вигідними, якщо:

• Використовується leasehold
• Усі дозволи оформлені (PBG, SLF)\
• Земля — у відповідній категорії
• Проєкт пройшов due diligence
• Угода прозора й зареєстрована
• Управління — через ліцензовану компанію

PGD Aparthotel відповідає всім критеріям безпечного інвестування у 2025 році.

Готові до інвестицій на Балі?

PGD Aparthotel — один із небагатьох проєктів, де ви отримуєте юридичну прозорість, супровід угоди та підтверджені гарантії.

Залиште заявку, щоб отримати консультацію та підбір юніта з повним пакетом документів.